●礼金
●仲介手数料
●家賃の増減
●更新料
●原状回復
●ハウスクリーニング
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●礼金
「慣行」として、賃貸契約の際に、家賃の１、２ヶ月分を借主が貸主に支払うのが一般的です。
賃貸した部屋を出て行く際にも、一切戻ってきませんが、部屋を使用する対価は、家賃として毎月支払うのに、何故、更に、何万ともなる金額を支払わなければならないのか、大きな疑問を感じさせます。
「リフォーム代金に充当」という説もありますが、小売り・サービス業を始め、私達消費者（エンドユーザー）が、日頃、関わる他の業種では、サービス提供の対価としての代金以外に、大きな金額を要求するのは、現在では、ほとんどありません。まずは、売り主（貸し主）が、経費として負担（支出）して、利益の中から捻出して行くというが、現在の一般的なスタイルと言えます。
「家賃の補填」という説にしても、家賃（サービスに対する対価）が妥当であるかと言う判断を借主が行うのを阻害している、判りにくくしている、偽装しているという側面があります。
●仲介手数料
部屋を仲介してくれたことに対する対価として払われるもので、慣行で家賃１ヶ月分を、借主が負担しています。
小売り・サービス業を始め、私達消費者（エンドユーザー）が、日頃、関わる他の業種の一般的なスタイルと比べれば、利益を得る側である貸し主が、仲介手数料を負担し、その後の家賃収入（売り上げ）の中から捻出して行くというが、あるべき姿と考えられます。
●家賃の値上げ・値下げ
借地借家法の第３２条には「『土地若しくは建物に対する租税その他の負担の減少』又は『土地若しくは建物の価格の低下、その他経済事情の変動』がある場合は、『建物の賃料の減額』を請求できる」という規定があります。
この十数年間、日本は総じてデフレ（土地や建物、諸物価の下落）傾向が続いています。
東京都区部の消費者物価指数も、公表されている現時点での最新データである平成２２年７
月の時点では、年前の平成２０年７月に比べ、約３％下落しています（平成２０年７月を１００とした場合、９７．０２／総務省統計局ＨＰを参照）
賃貸物件に関しても、サービスを提供するために必要な原価やコストがあり、それに、適正利益を上乗せした金額が、適正な家賃（価格）の基準となるはずです。
上述の通り、現在の日本社会は、デフレや物価の下落傾向が続いていますので、それに伴い、賃貸物件を提供するためのコストも低下しています。
また、車や物品のレンタルにしても、宿泊にしても、利用日数が長くなればなる程、１日当たりや月当たりの料金は安くなって行くのが普通ですが、これは、継続利用すると、サービスを提供するために必要なコストが、だんだんと下がっていくためです。
この様に「更新」に際しては、現在、「長期継続利用による貸し主の側のコストの低下」と「物価下落による貸し主の側のコスト低下」の二重の面で、「家賃が下がるのが妥当」な状況にありますが、
これまで契約の更新に際して、「家賃の値上げ」を家主から言われた方は多いと思いますが、「家賃の引き下げ」を家主に求めたことがある方は、少ないと思います。
家主と借り主は対等な立場であり、ましてや、借り主は「お金を払う側」、それも、長期にわたり継続的に払い続ける側ですから（普通は、長いこと買い続けたり、使い続けると、料金割引や特典等があるのが普通ですよね！）、是非、物価下落率等、妥当なレベルの家賃の引き下げについて相談をチャレンジしてみて下さい。
もし、契約期間の終了までに、家賃について、家主との間で折り合い（合意）がつかなかった場合ですが、その場合「法定更新」という制度が自動的に適用され、それまでの賃貸契約が自動的に更新され、借り主は、引き続き、同じ賃貸物件に住み続けることができます。
従前の家賃又は借り主が妥当と思う金額の家賃を、毎月、払い続ければ、「信頼関係を壊す重大行為」には該当せず、物件を追い出される理由にはなり得ないそうです。
もし、上述の金額の家賃を家主が受け取らない場合は、法務局（出張所又は支所）で、家賃を「供託」すれば、「家賃の不払いによる賃貸契約の解除」という事態を回避することができ、物件に住み続けることができます。
家主と借り主の協議で、家賃の金額について折り合いがつかなかった場合は、簡易裁判所の裁判官等らからなる「調停委員」が両者の間に入ってアドヴァイスを行うことで、両者の合意を目指す「調停」という制度により、解決が図られます。現時点での「調停」に必要な費用は１５００円〜５０００円です。
「調停」によっても折り合いがつかなかった場合、解決の場が「裁判」に移されることになり、不動産鑑定士の鑑定等をもとに、裁判所が適正な家賃を定めることになりますが、裁判に必要な費用が数十万円に上り、通常の賃貸物件の場合、家賃の値上げや値下げによって得られる利益は、軽く吹っ飛んでしまうことを、予め承知しておくことが肝要です。
●更新料
２年間の契約期間が満了する際に、さらに２年間、契約を延長する場合に、家賃の１ヶ月分を、借り主が家主に支払うのが、現状ですが、これも、大いに疑問を感じます。
普通であれば、「更に２年、ご利用（代金を払い続けて）下さるんですか。どうも有り難うございます！」ということで、家賃の割引や、一時金等のプレゼントが貰えて当たり前のところが、逆に、還って来ることのないお金を、それも万単位で払う。
「礼金」同様、「家賃の補填」という説がありますが、やはり、家賃（サービスに対する対価）が妥当であるかと言う判断を借主が行うのを阻害している、判りにくくしている、偽装しているという側面があります。
また、「更新に際しての契約書作成・締結の事務を代行する不動産業者への手数料」という説もありますが、これもやはり、利益を得るためのコスト（この場合、販管費の中の外注費）は、利益を得る側（貸し主）が、まず経費として負担（支出）して、その後の利益の中から捻出して行くというが、現在の小売り・サービス業の一般的なスタイルであり、賃貸業界等、限られた業界にのみ残る、特殊な商慣行と言えます。
一旦、家主が不動産業者に支払い、それを月々の家賃から得られる利益から、少しづつ償還（回収）して行くという図式を取れば、家主の「事務手数料をなるべく下げたい」や「今の相場からして妥当か」という気持ちが、料金の適正化に向けたチェックとなりますが、現在の有無を言わさず借り主に押し付ける方法では、不動産業者の「言い値」が罷り通ってしまうという側面もあります。
これは、上述の不動産業者に借り主が支払う「仲介手数料」にも、言えることです。
先述の通り、「更新料の負担はおかしい」ということで声を上げる人達が、だんだんと増えてきて、全てではありませんが、「更新料」の違法性を認める裁判所の判決も増えて来ており、「更新料は違法」とする判決の比率は、年々高まって来ています。
是非、勇気を振り絞って、「更新料の減免」の「協議」を家主に行って下さればと思います。
それは、自分のためだけでなく、他の借り主の皆さんのためにもなり、ひいては、家主や賃貸業界全体の発展や繁栄にも繋がることですから、是非、大きな視点で、アクション起こして下さればと思います。
なお、契約期間の満了までに、更新料の支払いや、その金額について折り合い（合意）が付かなかった場合は、「家賃の増減」に関して合意が付かなかった場合同様、賃貸契約は「法定更新」され、引き続き、当該物件に住み続けることができます。
また、それまでに家賃の滞納等の問題行為があけれな、「信頼関係を壊す重大行為」には該当せず、「更新料」を支払わないこと自体が、物件を追い出される（貸し主の側から賃貸借契約を解除しうる）理由にも、なり得ないそうです。
●原状回復費用
敷金は、賃貸契約の終了後、滞納家賃があった場合は、その家賃や、借り主が不注意や過失で物件を傷つけてしまった場合等、その回復費用等が差し引かれて、借り主に返還されます。
借り主は、借りた部屋を元の状態に戻して返還しなければならないという「原状回復義務」（民法６１６条、５９８条）を負っていますが、この原状回復に必要な費用が、敷金から差し引かれて返還されることになります。
入居後に、借り主が新たな設備を設置した場合や改造を行った場合等は、借り主は、これを取り除いたり、元に戻す費用を負担しなければなりませんが、これらの改造等について、事前に家主の同意を得ていた場合は、「同意はするが、出て行く際にもとに戻すこと」等、家主が「原状回復請求権」を留保（保持）していなければ、借り主は、これらの原状回復費用を負担する必要がなく、場合によっては、これらの造作を、家主に買い取ってもらうこともできます（借地借家法３３条１項、民法１９６条２項）
一方、どんなに注意深く使用した場合でも、長い月日に渡って部屋に住み続ければ、キズついたり汚れたりするものです。
この様な、借り主が通常の使用により発生させてしまったキズや汚れ等（「通常使用による損耗」）は、その回復費用は、借り主でなく、貸し主が負担するものとされています。
ただし、上述の通り、借り主が、故意や過失によって、物件をキズつけてしまったり、汚してしまった場合は、「通常使用による損耗」とならず、その原状回復費用は借り主の負担となります。
なお、この「原状回復」については、国土交通省から「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」が公表されています。
これによれば、借り主が負担しなければならない「原状回復」とは、賃借人の居住、使用により発生した建物価格の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を越える様な使用による消耗・毀損を復旧させることとされ、通常の住まい方や使い方で発生する損耗については、原状回復義務はないとされています。
また、平成１６年１０月に「東京都賃貸住宅紛争防止条例」が施行され、入居中の物件の修理や退去時の原状回復の費用負担に関して、まず法律の一般原則を説明した上で、次に、実際の契約での費用負担の特約がづなっているかを、独立した書面で借り主に説明することを、東京都の不動産業者に義務づけています。
「消費者契約法」一般消費者の保護を図るために制定された法律で、事業者の行為によって、消費者が誤った認識（誤認）をしたり、十分納得しないまま契約した場合には、消費者は、その契約を取り消せることになっています。
また、消費者の利益を不当に損なう様な契約条項自体も無効となります。
●ハウスクリーニング費用
ハウスクリーニングは、一般的に、室内を清掃し、入居前に近い状態に戻す作業のことですが、そもそも、何年か部屋や建物を利用すれば、借り主がきちんと掃除をしていても、汚れが生じてしまうことは避けられず、これは、借り主の故意・過失により生じた汚れとはなりません。
従って「通常使用による損耗」となり、借り主に費用の負担義務はなく、貸し主の負担となります。
ただし、もし、借り主の故意・過失行為により、ある部分にハウスクリーニングが必要となった場合は、その費用は、借り主の負担となります。
「ハウスクリーニングの費用を借り主が負担する」という特約があった場合ですが、これは、上述の通り、通常の原状回復義務を超える負担を借り主に課すこととなり、この特約を有効とするには、貸し主は、いくつかの条件をクリアーすることが必要となります。
少なくとも、「通常、ハウスクリーニング費用は貸し主が負担すべきものであるが、この契約では、例外的に、借り主が負担するよう定めている」と明確に説明することと、具体的にどの程度の金額になるかを明示しておくことが必要です
このＨＰは、これまでの個人の経験や知識等をもとに、以下の書籍も参考にしながら作成しました。
作成者は、あくまで素人ですので、具体的なアクションを起こされる際には、是非、以下の書籍を始め、専門家の意見や見識等も、十分に参考とされて下さい
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